合肥纳入住房租赁试点，“租购同权”时代要来了吗？

而这两天，被媒体报道的广州“租购同权”消息一出即引起广泛关注，租赁市场是否要颠覆了整个楼市？

就在今天上午，中央又传来一个楼市大消息。

近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

《通知》指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

此次《通知》明确要求，

第一：国企主导。

人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

第二：明确各地要搭建政府的住房租赁交易平台。

为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，能够进一步加强对于租赁市场的监管。

第三：多举措增加租房供应。

土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

运营政策方面，针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题，《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

第四：保障租户的基本公共服务。

国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，各地将全面落实这一要求。

第五：税收减免。

由于房屋租赁回报率偏低，大城市往往只有房价的2%左右，所以社会资金积极性不高，国家统一要求：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

一线城市力推“购租并举”住房制度，多个城市已经开始布局！

7月17日，广州市出台“保障租购同权”楼市新政，明确符合条件的承租人子女可享受就近入学等公共服务权益，保障租购同权。许多业内人士将其看成是中国房地产市场发展的里程碑。

在不到一个月的时间内，上海、深圳等一线城市先后出台政策推动住房租赁市场发展，“购租并举”的住房改革全面提速。

此前，上海、深圳等一线城市已先后出台加快租赁住房发展的政策。《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海预计新增供应租赁住房70万套。本月上旬，深圳也提出，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。

值得一提的是，日前，上海首次宣布，推出用途为建设“租赁住房”的地块。这一土地出让模式也透露出大力培育住房租赁市场的信息。

去年中央经济工作会议提出建立“购租并举”的住房制度，今年5月住建部下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。可见，热点城市住房供应正从“重售轻租”、“重市场轻保障”的供应体系，转向构建“租售并举”、“市场保障并行”的供应新体系。

上海中原地产市场分析师卢文曦称：“今年以来，政府有关租赁市场建设的会议开了不少，说明租赁市场重视程度相当高，出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。”

住房租赁市场将成新风口？

链家研究院报告显示， 2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

不过，这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头。优客逸家CEO刘翔认为，资金和房源是两大难题。一方面，租赁企业缺乏相应抵押物，为提高市场竞争力又需要大量房屋改造升级资金，以往的金融政策缺乏配套支持。另一方面，房源获取困难，分散的商品房在各地缺乏统一的改造标准，而集中的整栋房屋在少数私人经营者手中又存在合规性、安全性疏漏，可能造成劣币缺乏良币现象。

“租房市场这片万亿市值的蓝海 ，未来一定是租售并举，但这一制度从落地走向成熟完善，还需时日，也对参与者运营能力提出考验。”业内人士说。

从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。

合肥试点住房租赁未来可期待?

今天上午，记者采访了合肥市教育部门、房管部门及房产政策研究专家，相关人士就该热点纷纷发表了自己的意见和建议。

教育部门：需要有足够的社会资源来保障

据市教育局基教处一位负责人表示，合肥市作为全国首批开展住房租赁试点的城市，未来像广州一样租购同权也是可以期待的。对于租购同权，他觉得更多人在子女受教育方面会因此获益，享受同等的基本公共服务权益，是一件利好的事情。但这样一来，对相关的社会资源要求就会更高，需要有足够的社会资源来保障这项政策的顺利实施。

市房管局：根据本地实际情况制定具体政策

据市房地产管理局办公室一位负责人说，目前合肥已是首批开展住房租赁试点的城市，以后在住房租赁这一块的经济投入、管理力度和政策倾斜方面肯定要加大，至于今后是否会像广州那样实现租购同权政策，还需要一个过程，根据本地实际情况制定具体政策，逐步开展。

房地产研究专家：理想很美好现实还有待考察

合肥学院房地产研究所副所长凌斌对此也发表了自己的看法，他表示，租房人和购房人享受同等的教育、医疗、社保等公共服务权益，这是广州楼市传来的重大消息，反映了广州楼市调控的信心和决心。租购同权理论上可以解决部分租房子女入学难问题，但实行起来有困难;合肥能否出台相关政策值得期待。

凌斌说，我国目前租房人大都难以获得本地户籍，而购房人则相对容易获得本地户籍。户籍不同，享受的公共服务就不同。以学区为例，租房人的子女要想在租住地附近的学校接受九年义务教育，目前尚存在着诸多困难。据合肥学院房地产研究所7月13日完成的一项调查数据显示，合肥市区有接近30%的购房群体是为了子女上学而买房的。如果能够通过“租购同权”的方式，解决这部分购房群体的子女上学问题，变购为租，短期看，可以缓解购房需求过于旺盛的压力;长期看，有利于建立租售并举的合理的住房消费模式。虽然理想很丰满，现实可能依旧有困难。

开发商、中介模式都将巨变

对于住建部等九部委发布关于大中城市要加快发展住房租赁市场的消息，财经韬略（tttmoney8）点评如下：

1、未来试点城市土地拍卖中，租赁住房用地的比例将大大增加，在拍卖中“竞自持率”也将成为一大趋势。

这一方面可以增加租赁住房供应量，更重要的是将锁定开发商的资金。起到“冻结热钱的作用”。

2、开发商“快速拿地—快速开发—快速销售—快速回笼资金”的模式在中心城市可能走向终结。

这种快速的资金周转模式，给开发商带来暴利，同时让广义货币M2快速衍生，带来热钱汹涌、房价快速上涨。而租赁模式最大的作用是“冻结热钱”，让开发商的资金周转慢下来，M2的衍生也会慢下来，的确可以起到缓解房价上涨的作用。

3、未来房地产的主要机会在有人口增量的大中城市，而这些城市明确提出国企主导。

在上海的方案里，已经提出了“区级国有企业”将发挥提供租赁住房的主力军作用。此次9部委又明确提出“充分发挥国企在稳定租金和租期上、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。

4、中介行业也将天翻地覆。

9部委的文件提出“要搭建政府住房租赁交易服务平台”，理由是“为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房”。这对于目前的安居客、Q房网、中原地产等中介企业，将是一大利空，意味着这个行业将发生巨变。

5、“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”，这一条最具爆炸性影响力。

此前商品房开发，必须经过征地环节。也就是农村集体土地要首先承受“城镇国有建设用地”，然后才能建房子。征地之后，政府收取一道费用，然后开发商竞买，土地成本大大增加，供应量也受到限制。如果让集体用地建设租赁住房，意味着供应量将大增，而且成本将大大降低。说白了，有点类似于“租赁小产权房”。当然，这是政府批准的，农村集体组织提供土地，至少获得分红权，这将激发他们的建设热情。

未来如果政府在这一条上发力，则可能对中心城市郊区楼市（集体土地主要在郊区）产生巨大影响，真的可以降低房价！

6、上述政策对于年轻人是重大利好，对于试点城市降低成本、增强竞争力也是重大利好。中心城市对人口的吸引力将大大增强，可能对普通中小城市产生抽水效应。